Real Estate Pre-construction – There is Nothing New Under the Sun


“Nothing new under the sun,” this an universal truth coming from the book of Ecclesiastes 1.9, “Nihil novum sub sole”. And it can be applied to pre-construction sales within the developed world, through the self-financing model that has been re-discovered now to release the new projects. In absence of construction lending this is a method widely spread in virtually all emerging economies. This business model enables investors and buyers to take advantage of long-term construction because it helps pay off the property as the construction advances, canceling having to pay the total price at the end of construction.

In the post global crisis world a de-leverage trend has evolved from the old business model of buying property with a small 20% deposit to the even older one of self-financing. Speculators seeking for 100% returns on their investment in a couple of years resulting from flipping their units with a price increase of only 20%, are now faced to the alternative of paying 100% of the price facing lower profits, but with lower risks as well.

In a growing economy, the 20% down model proved to be successful locally for over a decade in the major U.S. cities, especially in Miami. The problem surfaced in the downturn of the economy where investors decided to loose their deposits when faced with a lack of bank financing for the remaining balance of 80% of price. This highly leveraged model driven financial returns, rather than by real demand from end users, led to a construction oversupply. During the collapse in 2008, with no end buyers to resell prices collapsed over 50%, well below replacement cost.

A few years after by the same token this has been the main reason for the renewed interest in investment in places like Miami, where cash investors all around the globe have scooped out most of the unsold inventory since early 2010 at bargain prices, with both an attractive rental income and with substantial potential for future appreciation.

Projects such as ‘My Brickell’ or ‘Apogee Beach’ by the Related Group of Florida, among a few others have pioneered the Latin American self-financing model. Typically the units are paid out throughout construction in 5 installments of 20% each, at contract execution, groundbreaking, top off, occupancy permit and grand opening.

At the same time the lack of new construction projects in the last 5 years, has generated a pent up demand now that most unsold inventory has already been, thus prepping out the beginning a real estate cycle. By now construction costs have dropped dramatically and pre-construction prices are even with those of existing inventory and sometimes even lower. One of the advantages for investors is that the deferred payments improve the financial returns. For many Latin American buyers, it is much more convenient to pay in 5 payments of 20% in 2 years as a form of savings, than to make a one time investment in cash five times bigger.

The advantage of this model is that it eliminates the possibility of broken condo projects and the possibility of a new collapse in prices as in the prior cycle. While there may still be a risk that certain investors may fail to meet all payments on a downturn ending up with half-built project as it happened before during the bust of the market in emerging economies. The key here is the qualification of the investor by the developer on one side, as well as the qualification of the developer from the investors. During the next years, the market will be controlled by seasoned developers that have the proper track record that would give the investors enough confidence to give them 100% of their money, not relying in any sort of bank financing.

Another advantage is that the lack of construction financing, eliminates significant costs of interest, guarantees and hefty legal structures, reflecting the savings in price to the investor and the end user. As an example Apogee Beach in Hallandale with only 49 units out of which 25 are already under contract, is selling at an average of 450 per square foot. The closest comparable, the Trump Hollywood, is selling at an average of 550 per square foot. Buyers will access 2005 prices for units to be delivered in 2013. Whoever paid 550 at Trump Hollywood will resell in 2013 above that price, therefore creating a built in profit at the time of purchase of those who choose Apogee Beach. However the risk of a building to be built is higher than one already built, that can enjoy from day one a rental income. As always returns need to be risk adjusted to make sense, and there’s investors out there with different risk tolerance and appetite.

From the perspective of developers the business will be way less risky, limiting their exposure in a falling market. In any case, each model has its advantages and disadvantages. It is yet to be seen if this old recipe expands within the Miami market and if more projects take this old recipe, that now appears as a novelty.

“No hay nada nuevo bajo el sol”, una verdad universal que deviene del libro del Eclesiastes 1.9, “Nihil novum sub sole” es decir . Y puede ser aplicado a las ventas inmobiliarias en pre-construccion, en el primer mundo donde se esta re descubriendo el modelo de autofinanciación, para lanzar nuevos proyectos. En ausencia de prestamos para la construcción, este es un método utilizado desde siempre en las economías emergentes. Este modelo de negocios toma ventaja de los largos plazos de construcción, para que los inversores y compradores vayan pagando su propiedad a medida que avanzan las obras, cancelando la totalidad del precio a la finalización de la misma.

En un mundo de post crisis global la tendencia al des-apalancamiento financiero, evoluciono del viejo modelo de negocios de comprar inmuebles con un pequeño deposito del 20% al modelo de la autofinanciación aun mas viejo. Los especuladores que obtenían rendimientos de un 100% sobre su inversión en un par de años, con solo revender su unidad con un incremento de precio de solo 20%, ahora enfrentan la alternativa de pagar el 100% del precio. Esto producirá evidentemente menores retornos, pero a la vez reduce sustancialmente el riesgo.

En una economía en crecimiento este modelo probo ser exitoso localmente por mas de una década en las principales ciudades de EEUU, especialmente en Miami. El problema fue que en una economía en recesión todos estos especuladores pasaron a perdida su deposito al verse imposibilitados de escriturar las unidades por la ausencia del financiamiento bancario del 80% por saldo restante. Este modelo motorizado mas por los retornos financieros esperados, que por la demanda real de usuarios finales, llevo a una sobre oferta de construcción. Al producirse la debacle y sin compradores finales a quien revender, los precios colapsaron con descuentos superiores al 50%, muy por debajo del costo de reposición.

Paradójicamente esta drástica corrección de precios, ha sido el principal motivo del fenómeno de la re inversion en sitios como Miami, donde inversores de todo el mundo han tomado ventaja desde el 2010 de significativos descuentos, rentas decentes y un muy atractivo potencial de apreciación a futuro.

Proyectos como ‘My Brickell’ o ‘Apogee Beach’ esponsoreados por The Related Group of Florida entre otros, han sido pioneros en implementar el modelo latinoamericano de autofinanciación, con esquemas de compra en cuotas. Tipicamente de 5 pagos del 20% cada uno, a la reserva, al comienzo de la construcción, al llegar al ultimo piso, a la aprobación del permiso de ocupación y a la escrituración.

Al mismo tiempo por la falta de construcción de nuevos proyectos en los últimos 5 años, se ha generado una demanda contenida ya que los inventarios remanentes de unidades a estrenar han sido prácticamente absorbidos, dando inicio a un nuevo ciclo. En este ciclo los costos de construcción han bajado dramáticamente y los precios en pre-construccion son apenas incluso por debajo de los del inventario existente, cuentan con la ventaja de que el esquema de pagos diferidos facilitan la inversión. Para muchos compradores latinoamericanos, es mucho mas cómodo pagar en 5 pagos del 20% en 2 años, como una forma de ahorro, que realizar una inversión en efectivo por el 100% del valor de manera inmediata.

La ventaja de este modelo es que elimina los proyectos quebrados y la posibilidad de un desmoronamiento de precios como en el ciclo anterior. Si bien existe el riesgo de que los inversores queden en el camino y no cumplan todos sus pagos y que las obras queden a medio construir como sucede en las economías emergentes en épocas de crisis. La clave aqui es la calificacion del inversor por parte del desarrollador por un lado, asi como la calificacion del developer por parte del inversor, por el otro. En los próximos años, el mercado sera dominado por desarrollistas experimentados con antecedentes probados y una reputacion de entregar el producto en tiempo y forma, de modo de dar la confianza suficiente al comprador, el cual deberá estar convencido sobre a quien le va pagar el 100% del precio.

Otra ventaja es que la inexistencia de financiamiento de construcción, elimina importantes costos de intereses financieros, garantias y estructuras legales pesadas tipicas de los prestamos bancarios, reflejando estos ahorros en precio para el inversor y el usuario final. Como ejemplo Apogee Beach en Hallandale con solo 49 unidades de las cuales 25 están ya bajo contrato, se está vendiendo a un promedio de US$450 por pie cuadrado. El comparable mas cercano el Trump Hollywood, esta vendiendo a US$550 por pie. De esta manera los compradores acceden a precios de 2005 por unidades que recibirán en el 2013. Aquellos que hayan pagado 550 en Trump Hollywood revenderán en 2013 por arriba de estos niveles, lo cual cual crea un retorno automático al momento de la compra para aquellos que opten por Apogee Beach. Sin embargo el riesgo de un edificio por construir es mayor que el de uno ya edificado y ademas cuenta con un ingreso inmediato por rentas. Como siempre el los retornos se ajustan a los riesgos y quedara a preferencia del apetito y tolerancia de cada inversor la decisión sobre el tipo de transacción.

Desde la perspectiva de los desarrolladores el negocio se hace enormemente menos riesgoso, limitando sus perdidas en un mercado en caída. En cualquier caso cada modelo tiene sus ventajas y desventajas, veremos si esta vieja receta se expande en el mercado de Miami y si mas proyectos aportan esta vieja receta que localmente aparece como novedad.

 

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